زمان اعتبار جواز ساختمان
پروانه ساختمان ، انواع پروانه ساختمان و مراحل اخذ آن
پروانه ساختمان چیست؟
جواز ساخت یا پروانه ساختمان سند یا مجوز رسمی است که از طرف محل برای احداث یک بنا صادر می شود. برابر این سند، به مالک یا پیمانکار اجازه داده می شود تا پروژه ساخت و ساز در یک پلاک ثبتی را به انجام برسانند. البته این مجوز می تواند مربوط به انجام تعمیرات اساسی و یا بازسازی یک ساختمان باشد. در هر حال همه این اقدامات می باید برابر ضوابط و مقررات مشخص آغاز و به پایان برسند. با تعریف ارائه شده می توان گفت برای تعمیر و تغییر جزیی ساختمان، نیازی به اخذ پروانه ساختمان نیست. اما در سایر موارد انجام هر گونه عملیات ساخت و ساز یک ملک بدون دریافت پروانه ساختمان غیرقانونی است. ضوابط و مقررات مربوط به ساختمان غالباً از یکسری استانداردهای معین تبعیت می کند. این استانداردها برای اطمینان از ایمنی مالکین فعلی یا بعدی ساختمان تنظیم شده است.
هدف از اخذ پروانه ساختمان
- ساخت و ساز ملک مطابق با مشخصات فنی،
- رعایت اصول شهرسازی،
- بهره مندی از تجارب فنی و مهندسی،
- رعایت ضوابط طرح جامع شهری،
- بیمه ساختمان و افراد شاغل در آن،
- جلوگیری از بروز حوادث ساختمانی،
- امکان بهره مندی از وام بانکی،
- و … .
الزامات و نکات موجود در مجوزها گسترده است و برای هر منطقه به‌صورت جداگانه تدوین می‌شود. بنابراین برای اطمینان از رعایت استانداردها و مقررات و ضوابط ساخت و ساز بهتر است به شهرداری تهران مراجعه شود. دلیل این کار آن است که در برخی مناطق برای تغییرات کوچک مثل حیاط سازی نیاز به کسب مجوز است.
انواع پروانه ساختمان
پروانه ساختمان دارای انواع متعدد زیر است که اخذ آن‌ها نیازمند مراجعه به یا دفاتر خدمات الکترونیک شهری است :
- اراضی بایر یا باغات، تخریب و نوسازی،
- تعویض مهندس،
- اضافه اشکوب،
- تغییر نقشه،
- توسعه بنا، تغییرات
- تبدیل
- از انواع پروانه ساختمان هستند
در پروانه ساختمان چه نکاتی وجود دارد؟
در پروانه ساختمان، اطلاعاتی از بنا و سازه‌های آن در اختیار مالک قرار می گیرد که شامل موارد زیر است:
- مساحت زیربنا،
- تعداد طبقات،
- نوع اسکلت ساختمان،
- مشخصات متقاضی صدور پروانه(مالک حقیقی یا حقوقی)،
- شماره پلاک ثبتی ملک،
- نام مهندس یا مهندسین ناظر،
- تاریخ صدور پروانه،
- کروکی زمین،
- مهلت شروع عملیات
- اعتبار پروانه .
اخذ سند مالکیت برای هر واحد مسکونی، با ارائه پایان کار توسط ناظر و صدور پایان کار توسط مرجع صدور پروانه ساختمان مرتبط است. چنانچه بر اساس مفاد پروانه، تخلفی از طرف مالک صورت گیرد ناظر موظف به گزارش تخلف به مرجع صدور پروانه خواهد بود. بدین ترتیب از ادامه عملیات جلوگیری می شود. از این رو مالکین موظفند مقررات ملی ساختمان را در حین عملیت احداث بنا رعایت نمایند.
مدت اعتبار جواز ساختمان
مدت اعتبار پروانه ساختمان دو سال از تاریخ صدور آن است. مدت‌زمان لازم برای ساخت تمام پروژه‌های ساختمانی بر اساس متراژ آن‌ها تعیین می شود. اگر مالک در این مدت ساخت و ساز را به اتمام نرساند ابتدا به او اخطار داده شده و سپس مشمول عوارض تعویق خواهد شد. مهلت هر مرحله از عملیات ساختمانی برحسب متراژ و تعداد طبقات در قالب یک جدول تعیین می‌گردد. به‌عنوان یک معیار کلی ساخت یک ساختمان حدود چهار سال در نظر گرفته می‌شود. چون شهرداری فرصت کافی برای تمدید پروانه ساختمان در نظر می گیرد لذا بعد از پایان دوره، امکان تمدید وجود ندارد. بعد از گذشت مدت زمان مجاز برای ساخت ساختمان مالک ملزم به دریافت مجوز ساخت جدید و پرداخت بیست درصد از محاسبات پروانه به نرخ روز خواهد شد. در این صورت شهرداری پروانه قبلی را برای یک دوره سه‌ساله تمدید می‌کند.
مراحل دریافت پروانه ساختمان
- ثبت درخواست صدور مجوز ساخت در شهرداری یا دفاتر خدمات الکترونیک
- دستور صدور بازدید
- بررسی گزارش مأمور فنی و کاربری ملک
- دستور نقشه
- طراحی نقشه
- پرداخت عوارض شهرداری
- تهیه مدارک پیش‌نویس
- صدور پروانه
- زمان اعتبار جواز ساختمان
مدارک لازم برای ثبت درخواست صدور پروانه ساختمان
-اصل و تصویر سند مالکیت،
-اصل و تصویر کارت شناسایی معتبر مثل کارت ملی یا شناسنامه،
-برگه تسویه‌حساب عوارض نوسازی و عوارض شهرداری سال جاری و سال‌های پیشین .
دستور صدور بازدید
بعد از تشکیل پرونده توسط مالک، مسئولان شهرداری سایر روال پیشبرد پرونده را بر عهده می‌گیرند. مسئول شهرسازی جهت بررسی ابعاد ملک، عرض خیابان، بنای ساختمان و مجاورین بنا به محل احداث بنا مراجعه می کند. این بازدید در صدور مجوز ساخت تعداد طبقه‌های جدید ساختمان مؤثر خواهد بود. به‌طور مثال اگر متراژ خانه از یک مقدار مشخصی کمتر باشد جواز ساختمان برای بیشتر از چهار طبقه صادر نمی شود.
بررسی گزارش مأمور فنی و کاربری ملک
در برخی از شهرهای بزرگ مثل تهران طرح تفصیلی اجرا می‌شود. یعنی قوانین ساخت و ساز در هر نقطه شهر مشخص‌شده است. کارشناس طرح تفصیلی کاربری ملک را در طرح جامع و تفصیلی شهر مشخص می‌کند. در این بررسی اگر مشخص شود ملک در طرحی از طرح‌های شهرداری قرار دارد این موضوع با دقت بیشتری بررسی می شود. علت آن است که مشخص شود ساخت و ساز بنا با پروژه‌های عمرانی منطقه تداخل دارد یا خیر. اگر تداخلی مشاهده شد باید مشخص شود که میزان تراکم آن به چه میزان است تا اصلاحات آن انجام شود.
دستور نقشه
بعد از انجام مراحل فوق توسط کارشناس شهرسازی دستور تهیه نقشه به مالک صادر می‌شود. در دستور نقشه مهم ترین اطلاعاتی که قید می شود به قرار زیر است:
ابعاد باقی‌مانده ملک پس از اصلاحات مورد نظر شهرداری،
مساحت زمین بعد از اصلاحات،
تعداد طبقات
سطح اشغال‌شده توسط هر طبقه
بر این اساس حجم ساختمان یعنی تعداد طبقات و سطح اشغال هر طبقه بر طبق پهنه‌ای که ملک در آن واقع شده است و همچنین متراژ سند(نه متراژ موجودی زمین) و عرض گذر تعیین می‌شود.
طراحی نقشه
در این مرحله بر اساس ضوابط شهرداری و دستور نقشه صادرشده، نقشه معماری برای ملک طراحی می‌شود. طراحی نقشه معماری از مهمترین مراحل صدور پروانه ساختمان است. در این بخش حداکثر توانایی طرح به لحاظ متراژ، تعداد پارکینگ و کیفیت فضاها ارائه می‌شود.
بعد از طراحی نقشه معماری باید به شهرداری یا دفاتر خدمات شهری ارسال شده تا بررسی شود. اگر نقشه معماری نیاز به اصلاح داشته باشد دفتر مهندسی ملزم به اصلاح نقشه خواهد بود. پس از اصلاح مجدداً نقشه به دفاتر خدمات مهندسی ارجاع داده می‌شود تا تأییدیه نقشه دریافت شود.
پرداخت عوارض شهرداری
بعد از نهایی شدن نقشه معماری و رفع ایرادات عنوان‌شده از سوی دفاتر خدمات شهری، عوارض نوسازی و همچنین عوارض شهرداری بر اساس متراژهای موجود در هر طبقه و نوع کاربری ساختمان توسط واحد صدور پروانه ساختمان محاسبه و تعیین می‌شود.
تهیه مدارک پیش‌نویس
بعد از پرداخت عوارض شهرداری و دریافت تأییدیه اداره درآمد منطقه شهرداری، باید مدارک پیش‌نویس آماده شود. برای تهیه پیش‌نویس خود مالک باید به دفاتر خدمات شهری مراجعه کرده و فرم درخواست تعیین ناظر را تکمیل کند. سپس باید منتظر تماس و معرفی ناظر از سوی دفاتر خدمات بماند. بعد از تعیین ناظر، بین مالک و ناظر قراردادی بسته می‌شود.
سپس باید برگه‌های سهمیه آن‌ها به انضمام قرارداد فی‌مابین به‌عنوان ملاک تکمیلی پیش‌نویس پروانه به دفاتر خدمات الکترونیک تحویل داده شود. همچنین برگه تعهد رعایت اصلاحی و تعهد اخذ تأییدیه نما باید توسط مالک تهیه شود. اگر زیربنای ساختمان متراژی بیش از 2000 مترمربع داشته باشد مشمول اجرای ماده 33 نظام‌مهندسی ساختمان خواهد شد. بنابراین باید تأییدیه نقشه‌های سازه، تأییدیه گزارش آزمایش مکانیک خاک، تأییدیه نقشه‌های تأسیسات برق و مکانیک از سوی سازمان نظام‌مهندسی اخذ شود.
مدارک مورد نیاز برای ارائه به دفاتر خدمات الکترونیک
مدارک پیش‌نویسی که باید توسط مالک تهیه و به دفاتر خدماتی ارائه شود عبارت‌اند از:
برگه سبز مهره شده 4 رشته شامل سازه، معماری، برق و مکانیک،
برگه سبز یا سهمیه ناظر به همراه قرارداد مالک و ناظر،
برگ تعهد رعایت اصلاحیه و تأییدیه نما،
فایل‌های نقشه سازه، برق و نقشه مکانیک،
چک لیست‌های مبحث 19 و 6 بارگذاری و زلزله،
برگه تعهد مشاوره ژئوتکنیک و تأییدیه خاک.
صدور پروانه
اخذ تأییدیه نقشه‌های مورد بحث و تأییدیه‌های دفتر خدمات شهری و تأییدیه طرح تفصیلی بر و کف، تقزیباً اتمام کار است. زیرا بعد از این مرحله، باید تأییدیه رئیس صدور پروانه ساختمان، معاون شهرسازی و معماری و درنهایت شهردار را اخذ نمود. البته تمام این تأییدیه‌ها به‌صورت سیستمی انجام و درنتیجه پروانه ساختمان صادر می‌شود.
نکته مهم
اگر در حین ساخت بنا به دلایل مختلف نقشه معماری اولیه تغییر کند باید پرونده‌ای در دفاتر خدمات الکترونیک شهری تشکیل داده شود. با این کار مراحلی مشابه صدور پروانه اولیه طی می شود تا پروانه جدیدی صادر گردد.
اگر در حین اجرا، اضافه بنایی مازاد بر متراژ ذکرشده در پروانه مشاهده شود مالک باید مراحل گواهی عدم خلاف را طی کند. در صورت عدم تجاوز از مقادیر مجاز باید بابت اضافه متراژ، عوارض شهرداری بپردازد تا گواهی عدم تخلف برای وی صادر شود.
اگر متراژ خلاف، از مقدار مجاز مورد تأیید شهرداری بیشتر باشد با پرداخت عوارض شهرداری مشکل حل نمی شود. این موضوع در کمیسیون ماده 100 شهرداری مطرح می‌شود و معمولاً رأی به تخریب داده خواهد شد.
شناسنامه ساختمان
امروزه شهرداری برای مالکین و متقاضیان ساخت و ساز دفترچه‌هایی با عنوان شناسنامه ساختمان صادر می کند. در این سند صدور پروانه ساختمان، نداشتن خلافی و پایان کار مجموعاً قابل‌مشاهده است.
اطلاعات مندرج در شناسنامه ساختمان
- هویت ساختمان و مطالب مربوط به آن
- تاریخ صدور پروانه ساختمان و مشخصات زمین،
- محل احداث بنا،
- هویت مالکیت و نوع مالکیت وی،
- مهندس ناظر،
- محاسبات و تأسیسات قابل‌استفاده در ساختمان،
- ابعاد چهارگانه پلاک، کروکی و مساحت زمین،
- استفاده مسکونی یا تجاری بنا،
- میزان تراکم ساختمان،
- مشخصات طبقات ساختمان،
- وضعیت پارکینگ،
- اصلاحات و تغییرات ساخت،
- نحوه تمدید عوارض گوناگون همچون عوارض شهرداری و عوارض نوسازی،
- گواهی عدم خلاف،
- گواهی اتمام کار.
مشکلاتی که در مسیر اخذ پروانه ساختمان وجود دارد را باید از طریق تخصصی پیگیری و حل و فصل نمود.
ارتباط با ما
برای اعطای وکالت کاری و اداری جهت انجام کلیه امور مربوط به شهرداری از جمله اخذ پروانه ساختمان و به گزارش خبرنگار ، انجام هر عملی که مستقیم یا غیر مستقیم با حقوق دیگران مرتبط است نیازمند نظارت مراجع قانونی است که در قالب صدور مجوزها نمود پیدا می‌کند. دستگاه ناظر بر فعالیت هر صنف، شغل و رسته‌ای، مستنبط از قوانین موضوعه راجع به آن، آیین‌نامه‌ها و بخشنامه جدید بافت فرسوده برای تنویر فرایند نظارت، صدور و بازرسی وضع و به زیرمجموعه خود ابلاغ می‌کند.
شهرداری‌ها به واسطه وسعت فعالیت‌ها و دامنه اختیارات از پر مراجع‌ترین دستگاه‌های اجرایی است که هر روز شمار فراوانی از شهروندان به دلایل مختلف به آن رجوع می‌کنند. یکی از مهمترین علل رجوع افراد به شهرداری اخذ مجوزهای ساختمانی است.
ساختمان‌سازی از رسته‌های شغلی است که با وجود زیرمجموعه فراوان با حقوق و منافع افراد زیادی از قبیل مالکان اراضی، انبوه‌سازان، فروشندگان مصالح ساختمانی، کارگران، خریداران و فروشندگان، اتحادیه‌های املاک و مستغلات، اصناف مربوط به امور ساختمان و نظام بانکی مرتبط است، لذا اخذ مجوز در این زمینه از اهمیت زیادی برخوردار است.
هدف از صدور پروانه ساخت و ساز اطمینان از طی مراحل فنی و مهندسی در فرایند ساخت، ایجاد زمینه مناسب برای بهره‌مندی از تسهیلات بانکی و بیمه ساختمان است؛ به علاوه وجود این سند قانونی سبب اتقان معاملات املاک و استناد به خیارات در موارد فساد بیع می‌شود.
کدام فعالیت‌های ساختمانی نیازمند اخذ مجوز است؟
هر قسم عملیات ساخت و ساز و اضافه کردن بخش‌های جدید یا ایجاد تغییرات عمده در ساختمان نیازمند اخذ مجوز از شهرداری است؛ گاه انجام بعضی اقدامات مانند ایجاد تغییرات در تاسیسات آب، برق و گاز نیازمند اخذ مجوز از شرکت‌های خدمات‌رسان و نظارت کارشناسان ذی‌صلاح این دستگاه‌ها است. انجام اقدامات توسط مالک، مستاجر، منتفع یا پیمانکار حرفه‌ای نیز تاثیری در الزام به اخذ مجوز ندارد. البته ممکن است شهرداری‌های مناطق نیز دستورالعمل‌های ویژه‌ای در این خصوص داشته باشند که موارد دیگری را نیز به این امور اضافه کند.
مراحل صدور مجوز ساختمان
پیش از این برای هر ساختمان پروانه ساختمانی صادر می‌شد، اما با اصلاح رویه و برای کاستن از موارد اجمال و نقص این مجوزها که منجر به طرح دعاوی حقوقی می‌شد، اطلاعات مندرج در این اسناد تکمیل و به پروانه ساختمان تبدیل شد. متقاضی دریافت شناسنامه ساختمان باید تقاضای خود را از طریق دفاتر الکترونیک خدمات شهری یا در مناطق فاقد این دفاتر در شهرداری محل ثبت کند. برای ثبت این درخواست ارایه مدارک شناسایی معتبر، برگه مفاصا حساب عوارض شهرداری در سال ثبت درخواست و سالیان قبل از آن و اوراق مالکیت زمین ضروری است. اگر این فرایند توسط وکیل متقاضی انجام می‌شود، ارایه سندی مثبت سمت وکالت نیز ضروری است.
پس از ثبت این درخواست، مسئول واحد شهرسازی یا کارشناس این واحد از زمین و ابعاد و حدود اربعه آن مطابق با اندازه‌های مندرج در برگ تقاضا بازدید می‌کند. نتیجه این بازدید در قالب گزارشی به پرونده الصاق می‌شود و در مرحله بعد کارشناس طرح تفصیلی و جامع موقعیت ملک را بررسی می‌کند و اگر تداخلی با این طرح‌ها داشته باشد موارد و میزان تراکم را تعیین می‌کند. سپس دستور نقشه صادر و به مهندس معمار ارجاع داده می‌شود؛ این نقشه به شهرداری ارجاع و بررسی می‌شود و در صورتی که به اصلاحیه نیاز داشته باشد مهندس طراح باید آن را اصلاح و دوباره به شهرداری ارجاع دهد.
بعد از تایید نقشه ساختمان عوارض شهری و نوسازی توسط واحد صدور پروانه ساختمان تعیین می‌شود؛ مالک پس از پرداخت عوارض در واحد درآمد شهرداری باید به دفاتر خدمات شهری مراجعه فرم تعیین مهندس ناظر را پرکند و منتظر تعیین ناظر از طرف دفتر خدماتی باشد و بعد از ان قرارداد بین مالک یا وکیل وی با مهندس ناظر منعقد می‌شود.
موارد اصلاح مجوز ساخت و ساز
مجوز ساخت و ساز دو سال از تاریخ صدور اعتبارد ارد. در این مجوز بر اساس متراژ زمین، مدت زمان لازم برای احداث بنا نیز تعیین می‌شود و اگر مالک به هر دلیل نتواند در این مدت سازه را به اتمام برساند به وی اخطار داده و مشمول جریمه عوارض تعویق احداث خواهد شد. نکته جالب توجه آنکه مدت مقرر در پروانه تمدید نمی‌شود و با انقضای آن، مالک ملزم به پرداخت ۲۰ درصد از محاسبات پروانه و دریافت مجوز جدید خواهد شد.
شهرداری مکلف است وفق تبصره ۳ ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم همزمان با صدور پروانه ساخت و صدور پایان کار مراتب را به منظور تشکیل پرونده مالیاتی به اداره امور مالیاتی شهرستان ارجاع دهد. تبصره ۳ ماده ۹ قانون جامع حمایت از حقوق معلولان نیز این قشر را از پرداخت هزینه‌های صدور پروانه ساختمانی، آماده‌سازی زمین و عوارض نوسازی معاف می‌کند؛ همچنین وفق ماده ۸ قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب ۱۳۷۴ هرگونه صدور مجوز یا پروانه ساخت و واگذاری خدمات در اراضی زراعی منوط به تایید کمیسیون تخصصی است.