نمونه دادخواست تخلیه سرقفلی

دادخواست تخلیه سرقفلی سندی حقوقی است که موجر برای بازپس گیری ملک تجاری دارای حق سرقفلی تنظیم می کند. این فرآیند پیچیده مستلزم رعایت دقیق قوانین و شرایط خاصی است که در این مقاله به تفصیل بررسی خواهد شد.

حق سرقفلی، به عنوان یکی از مهم ترین حقوق مرتبط با املاک تجاری، نقش حیاتی در روابط موجر و مستأجر ایفا می کند. این حق، که اغلب با حق کسب و پیشه یا تجارت نیز همراه است، ماهیتی متفاوت از مالکیت عین ملک دارد و چالش های حقوقی خاص خود را به همراه دارد. هنگامی که موجر (مالک) قصد تخلیه ملکی را دارد که مستأجر (صاحب سرقفلی) در آن فعالیت می کند، باید از طریق مراجع قضایی و با ارائه دادخواست تخلیه سرقفلی اقدام نماید. این دعوا به دلیل پیچیدگی های قانونی و ظرافت های اجرایی، نیازمند آگاهی کامل از قوانین حاکم، شرایط لازم برای طرح دعوا، مدارک مورد نیاز و مراحل رسیدگی قضایی است. هدف از این نوشتار، ارائه یک راهنمای جامع و کاربردی برای تمامی ذی نفعان، شامل مالکین، مستأجرین و فعالان حقوقی، به منظور درک بهتر ابعاد این دعوا و فراهم آوردن نمونه های دادخواست متناسب با سناریوهای رایج است.

۱. سرقفلی چیست و چه تفاوتی با حق کسب و پیشه دارد؟

مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت، دو اصطلاح حقوقی مرتبط با اجاره املاک تجاری هستند که در فرهنگ حقوقی ایران، اغلب به جای یکدیگر به کار می روند، اما دارای تفاوت های ماهوی و قانونی مهمی هستند. درک این تفاوت ها برای طرح یا دفاع در دعاوی تخلیه سرقفلی ضروری است.

۱.۱. تعریف حقوقی سرقفلی و ماهیت آن

سرقفلی به مبلغی اطلاق می شود که مستأجر در ابتدای انعقاد قرارداد اجاره ملک تجاری، برای به دست آوردن حق اجاره محل، به موجر پرداخت می کند. این حق، در واقع، ارزش اعتبار و موقعیت تجاری ملک است که به واسطه آن، مستأجر می تواند از مزایای آن مکان برای کسب و کار خود بهره مند شود. قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، مفهوم سرقفلی را به صراحت پذیرفته و نحوه انتقال و ماهیت آن را تعریف کرده است. سرقفلی، حق مالی مستقلی است که در صورت وجود شرایط قانونی، قابل انتقال به غیر یا قابل خرید توسط موجر است.

۱.۲. تعریف حق کسب و پیشه یا حق تجارت

حق کسب و پیشه یا تجارت، حقی است که به مستأجر املاک تجاری به دلیل فعالیت مستمر و ایجاد شهرت و مشتری در محل، تعلق می گیرد. این حق، برخلاف سرقفلی که در ابتدای اجاره پرداخت می شود، به مرور زمان و با فعالیت مستأجر ایجاد می گردد. قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، محور اصلی حمایت از این حق است و در بسیاری از موارد تخلیه ملک، موجر را ملزم به پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت به مستأجر می کند. این حق به نوعی جبران زحمات و سرمایه گذاری های مستأجر در ملک است.

۱.۳. تفاوت های کلیدی سرقفلی و حق کسب و پیشه

تفاوت اساسی میان سرقفلی و حق کسب و پیشه، در زمان ایجاد و مبنای قانونی آن هاست. سرقفلی قبل از شروع بهره برداری و در ازای واگذاری حق اجاره به مستأجر پرداخت می شود، در حالی که حق کسب و پیشه پس از آغاز فعالیت و به مرور زمان شکل می گیرد. در ادامه، تفاوت های این دو مفهوم در یک جدول مقایسه ای ارائه شده است:

ویژگی	سرقفلی	حق کسب و پیشه یا تجارت
زمان پیدایش	قبل از شروع اجاره (ابتدای قرارداد)	به مرور زمان و با فعالیت مستأجر
مبنای قانونی اصلی	قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶	قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶
علت ایجاد	مبلغی که مستأجر برای به دست آوردن حق اجاره می دهد	نتیجه فعالیت، شهرت و جذب مشتری توسط مستأجر
تأثیر بر تخلیه	در صورت عدم پرداخت آن، موجر مکلف به استرداد است	در اکثر موارد تخلیه توسط مالک، باید پرداخت شود
قابلیت انتقال	با اذن مالک یا طبق قرارداد	همراه با انتقال اجاره یا تحت شرایط خاص

۱.۴. اهمیت تاریخ انعقاد قرارداد اجاره در تعیین قوانین حاکم

تشخیص اینکه قرارداد اجاره مربوط به قبل از سال ۱۳۷۶ است یا بعد از آن، از اهمیت بنیادین برخوردار است؛ زیرا قوانین حاکم بر روابط موجر و مستأجر و به تبع آن، شرایط تخلیه و حقوق طرفین، به کلی متفاوت خواهد بود. قراردادهای اجاره منعقد شده تا پایان سال ۱۳۷۶، عمدتاً تابع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ هستند که در آن، حق کسب و پیشه یا تجارت نقش محوری دارد. در مقابل، قراردادهای اجاره منعقد شده از سال ۱۳۷۷ به بعد، تابع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ می باشند که در آن، حق سرقفلی برجسته شده و شرایط تخلیه عمدتاً بر اساس توافقات طرفین و انقضای مدت اجاره است.

۲. قوانین حاکم بر تخلیه سرقفلی و حق کسب و پیشه

تخلیه املاک تجاری که در آن ها حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه وجود دارد، فرآیندی کاملاً تابع قوانین است. دو قانون مهم در این زمینه، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ و قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ هستند که هر یک، شرایط و ضوابط خاص خود را برای تخلیه پیش بینی کرده اند.

۲.۱. قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶

این قانون، حامی اصلی حق کسب و پیشه یا تجارت است و برای مستأجرین، حقوق قابل توجهی در نظر گرفته است. بر اساس این قانون، تخلیه ملک تجاری توسط مالک، جز در موارد محدودی امکان پذیر نیست و حتی در برخی از این موارد، موجر مکلف به پرداخت حق کسب و پیشه به نرخ روز است.

موارد تخلیه با پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت

در این دسته از موارد، موجر می تواند با طرح دادخواست، ملک را تخلیه کند، اما ملزم است معادل حق کسب و پیشه یا تجارت مستأجر را به وی پرداخت کند:

• نیاز شخصی موجر یا فرزندانش: اگر موجر بتواند به دادگاه ثابت کند که خود یا یکی از فرزندانش (که در این مورد، شرایط قانونی خاصی وجود دارد) به ملک تجاری برای کسب و کار شخصی نیازمند است، می تواند تقاضای تخلیه نماید. این نیاز باید واقعی، ضروری و فعلی باشد و صرف ادعا کافی نیست.
• تجدید بنا و تخریب و نوسازی: چنانچه موجر قصد داشته باشد ملک را به طور کلی تخریب و نوسازی کند، می تواند درخواست تخلیه بدهد. در این حالت، موجر باید پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مبنی بر قصد نوسازی را به دادگاه ارائه دهد. پس از اتمام نوسازی، مستأجر سابق در صورت تمایل و پرداخت مابه التفاوت اجاره، حق اولویت برای اجاره مجدد را دارد.
• تغییر شغل با رضایت مالک: اگر مستأجر بدون اذن موجر، شغل خود را تغییر دهد و این تغییر مغایر با قرارداد اجاره باشد، موجر می تواند تقاضای تخلیه کند. در برخی شرایط خاص که این تغییر شغل به گونه ای باشد که ملک آسیب ببیند یا عرفاً نامناسب باشد، ممکن است با پرداخت حق کسب و پیشه، تخلیه صورت گیرد.
• تخریب و نوسازی برای توسعه: گاهی مالک قصد توسعه ملک خود را دارد که مستلزم تخریب بخشی از بنا و تجدید ساخت آن است. در این شرایط نیز پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر الزامی است.

موارد تخلیه بدون پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت

در برخی موارد خاص که مستأجر مرتکب تخلفات سنگینی می شود، موجر می تواند بدون پرداخت هیچ گونه حق کسب و پیشه ای، ملک را تخلیه کند:

• انتقال به غیر بدون اذن: اگر مستأجر بدون کسب اجازه کتبی از موجر، تمام یا قسمتی از منافع مورد اجاره را به شخص دیگری واگذار یا منتقل کند، موجر می تواند دادخواست تخلیه دهد و هیچ حق کسب و پیشه ای به مستأجر تعلق نمی گیرد.
• تعدی و تفریط در عین مستأجره: تعدی به معنای تجاوز از حدود اذن مالک در استفاده از ملک و تفریط به معنای کوتاهی در نگهداری و حفظ ملک است. اگر مستأجر به ملک آسیب برساند یا آن را در معرض خطر قرار دهد، موجر می تواند بدون پرداخت حق کسب و پیشه، درخواست تخلیه نماید.
• عدم پرداخت اجاره بها: در صورتی که مستأجر در موعد مقرر، اجاره بها را پرداخت نکند و موجر پس از اخطارهای قانونی (مثلاً ارسال اظهارنامه)، همچنان موفق به دریافت اجاره بها نشود، می تواند دادخواست تخلیه دهد. قانون ۱۳۵۶ برای این مورد شرایط خاصی را پیش بینی کرده است، از جمله اینکه موجر باید حداقل سه بار اخطار کتبی داده باشد و یا مستأجر در مدت معین، اجاره را نپرداخته باشد.

۲.۲. قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶

این قانون، رویکرد متفاوتی نسبت به قانون ۱۳۵۶ دارد و تأکید بیشتری بر اصل آزادی قراردادها و اراده طرفین دارد. در این قانون، مفهوم حق کسب و پیشه یا تجارت به رسمیت شناخته نشده و تمرکز بر حق سرقفلی است که در ابتدای قرارداد پرداخت می شود. بر این اساس، موارد تخلیه عمدتاً با انقضای مدت قرارداد یا عدم رعایت شروط توافقی رخ می دهد.

تخلیه به علت انقضای مدت قرارداد اجاره

مهم ترین و شایع ترین مورد تخلیه بر اساس قانون ۱۳۷۶، انقضای مدت قرارداد اجاره است. بر خلاف قانون ۱۳۵۶ که حتی پس از پایان مدت، مستأجر همچنان حق بقا در ملک را داشت، در قانون ۱۳۷۶ با پایان یافتن مدت اجاره، موجر می تواند به راحتی و با درخواست دستور تخلیه فوری، ملک را پس بگیرد. این سادگی فرآیند، موجب شده تا بسیاری از مالکان تمایل به قراردادهای اجاره بر اساس این قانون داشته باشند. البته، اگر سرقفلی به موجر پرداخت شده باشد، موجر مکلف به استرداد مبلغ سرقفلی به نرخ روز (در صورت توافق) به مستأجر است.

سایر موارد فسخ و تخلیه طبق قرارداد

قانون ۱۳۷۶ به طرفین اجازه می دهد تا شروط مختلفی را در قرارداد اجاره بگنجانند. این شروط می تواند شامل مواردی نظیر عدم پرداخت به موقع اجاره، تغییر کاربری ملک، انتقال به غیر بدون اذن، یا هر تخلف دیگری باشد که طرفین بر سر آن توافق کرده اند. در صورت نقض هر یک از این شروط توسط مستأجر، موجر می تواند با استناد به مفاد قرارداد، تقاضای فسخ اجاره و تخلیه ملک را داشته باشد. این موارد به دقت در قرارداد ذکر شده و شرایط و مراحل آن برای طرفین مشخص می شود.

در دعاوی سرقفلی، تاریخ دقیق انعقاد قرارداد اجاره نقطه کانونی تعیین قوانین حاکم است. قبل از سال ۱۳۷۷، حق کسب و پیشه تحت قانون ۱۳۵۶ و پس از آن، حق سرقفلی تحت قانون ۱۳۷۶، ملاک عمل قرار می گیرد.

۳. شرایط عمومی و اختصاصی طرح دادخواست تخلیه سرقفلی

طرح دادخواست تخلیه سرقفلی نیازمند رعایت اصول و شرایط حقوقی خاصی است. عدم توجه به این شرایط می تواند منجر به رد دعوا یا طولانی شدن فرآیند رسیدگی شود. این شرایط هم شامل موارد عمومی هستند که برای هر دعوایی لازم است و هم موارد اختصاصی که مربوط به ماهیت سرقفلی است.

۳.۱. وجود دلیل قانونی معتبر برای تخلیه

موجر نمی تواند صرفاً بر اساس میل و اراده شخصی خود، درخواست تخلیه ملک دارای سرقفلی را داشته باشد. برای طرح دادخواست، وجود یک دلیل قانونی و مشروع ضروری است. این دلایل، همان مواردی هستند که در بخش قوانین حاکم (قانون ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶) به تفصیل بیان شد، مانند عدم پرداخت اجاره، نیاز شخصی، تجدید بنا، تغییر شغل، یا انقضای مدت قرارداد (برای قراردادهای بعد از ۱۳۷۶). خواهان باید در دادخواست خود به صراحت به این دلیل قانونی اشاره و مستندات مربوطه را ضمیمه کند.

۳.۲. لزوم اثبات دلایل تخلیه

صرف ادعای وجود دلیل قانونی برای تخلیه کافی نیست؛ موجر باید بتواند دلایل خود را به دادگاه اثبات کند. به عنوان مثال:

• برای نیاز شخصی، باید مدارک و شواهد معتبری مبنی بر ضرورت و فوریت این نیاز ارائه شود (مانند نداشتن شغل مشابه، یا برنامه مشخص برای شروع کسب و کار).
• برای تجدید بنا، ارائه پروانه ساختمانی از شهرداری یا گواهی تخریب و نوسازی الزامی است.
• در عدم پرداخت اجاره بها، باید رسیدهای بانکی، اظهارنامه های ارسال شده و سایر مستندات مربوط به عدم واریز اجاره بها توسط مستأجر، ارائه گردد.
• در انتقال به غیر بدون اذن، ارائه اسناد و شواهدی که نشان دهنده واگذاری ملک به شخص ثالث بدون رضایت موجر باشد، ضروری است.

۳.۳. پرداخت حقوق قانونی مستأجر

در بسیاری از موارد تخلیه سرقفلی (به ویژه تحت قانون ۱۳۵۶ که حق کسب و پیشه مطرح است)، موجر مکلف است قبل از صدور حکم تخلیه یا در مرحله اجرای آن، حقوق قانونی مستأجر را پرداخت کند. این حقوق می تواند شامل مبلغ سرقفلی دریافتی در ابتدای قرارداد، و یا حق کسب و پیشه یا تجارت به نرخ روز باشد. دادگاه معمولاً حکم تخلیه را مشروط به پرداخت این مبالغ صادر می کند. در قانون ۱۳۷۶ نیز، اگر سرقفلی پرداخت شده باشد، استرداد آن به مستأجر در زمان تخلیه الزامی است.

۳.۴. تشکیل حساب کاربری در سامانه ثنا و ابلاغ اظهارنامه

قبل از طرح هرگونه دعوای حقوقی، خواهان باید دارای حساب کاربری در سامانه ثنا باشد تا ابلاغ های قضایی به او ارسال شود. همچنین، در بسیاری از موارد تخلیه (مانند عدم پرداخت اجاره بها یا تغییر شغل)، ارسال یک یا چند اظهارنامه رسمی به مستأجر قبل از طرح دادخواست، ضروری است. اظهارنامه، سندی رسمی است که از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ارسال شده و به مستأجر فرصت می دهد تا تخلف خود را جبران کند. ارسال اظهارنامه، مستند مهمی برای اثبات آگاهی مستأجر از تخلف و کوتاهی او در رفع آن است.

۴. مراحل گام به گام تنظیم و ثبت دادخواست تخلیه سرقفلی

فرآیند طرح دادخواست تخلیه سرقفلی، شامل چندین مرحله مشخص و قانونی است که باید با دقت و ترتیب صحیح انجام شود. آشنایی با این مراحل به موجر کمک می کند تا با آمادگی بیشتری دعوای خود را پیش ببرد و از بروز اشتباهات احتمالی جلوگیری کند.

۴.۱. مشاوره حقوقی با وکیل متخصص

پیش از هر اقدامی، توصیه اکید می شود که موجر با یک وکیل متخصص در امور سرقفلی مشورت کند. پیچیدگی های قوانین مربوط به سرقفلی، تفاوت های دو قانون ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶، و ظرافت های اثبات دلایل، ایجاب می کند که از دانش و تجربه یک حقوقدان بهره برداری شود. وکیل می تواند شرایط حقوقی پرونده را ارزیابی کند، دلایل قانونی تخلیه را شناسایی نماید، مدارک مورد نیاز را فهرست کرده و بهترین استراتژی را برای طرح دعوا پیشنهاد دهد.

۴.۲. تهیه و تنظیم متن دادخواست

مرحله کلیدی در طرح دعوا، تنظیم دقیق و کامل متن دادخواست است. دادخواست باید شامل اطلاعات خواهان (موجر) و خوانده (مستأجر)، مشخصات ملک مورد اجاره، تاریخ و شماره قرارداد اجاره، موضوع خواسته (تخلیه ملک تجاری)، شرح کامل دلایل قانونی و وقایع منجر به درخواست تخلیه، و استناد به مواد قانونی مربوطه باشد. نگارش صحیح دادخواست، به گونه ای که تمامی ارکان قانونی را در بر گیرد و ادعاها به صورت شفاف و مستدل بیان شوند، از اهمیت بالایی برخوردار است.

۴.۳. جمع آوری و پیوست کردن مدارک و مستندات

همزمان با تنظیم دادخواست، باید تمامی مدارک و مستندات مثبته جمع آوری و آماده پیوست شدن به دادخواست شوند. این مدارک شامل سند مالکیت ملک، قرارداد اجاره، اظهارنامه ها یا اخطاریه های ارسالی به مستأجر، مدارک شناسایی خواهان، و مستندات اختصاصی مربوط به دلیل تخلیه (مانند پروانه ساختمانی، مدارک اثبات نیاز شخصی، صورت حساب های بانکی برای عدم پرداخت اجاره و غیره) است. کپی برابر اصل تمامی این مدارک باید همراه دادخواست ارائه شود.

۴.۴. ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و پرداخت هزینه دادرسی

پس از آماده سازی دادخواست و مدارک، خواهان باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کند. در این دفاتر، دادخواست به صورت الکترونیکی ثبت و به مرجع قضایی صالح ارسال می شود. در همین مرحله، خواهان موظف به پرداخت هزینه دادرسی و تعرفه خدمات دفتر است. هزینه های دادرسی بر اساس ارزش خواسته (که در دعاوی تخلیه سرقفلی می تواند مبلغی مقطوع باشد یا بر اساس میزان سرقفلی و حق کسب و پیشه تعیین شود) و مطابق با تعرفه های قوه قضاییه محاسبه می گردد.

۴.۵. پیگیری پرونده، حضور در جلسات رسیدگی و دفاع

پس از ثبت دادخواست، پرونده به شعبه مربوطه ارجاع شده و وقت رسیدگی تعیین می گردد. طرفین دعوا از طریق سامانه ثنا از زمان و مکان جلسه مطلع می شوند. خواهان (موجر) باید در جلسات رسیدگی حضور یابد، دلایل خود را تشریح کند و به سؤالات قاضی پاسخ دهد. همچنین، باید آمادگی دفاع در برابر دفاعیات مستأجر را داشته باشد. این مرحله نیازمند آگاهی حقوقی و توانایی استدلال است که حضور وکیل متخصص می تواند بسیار کارگشا باشد.

۵. نمونه دادخواست های تخلیه سرقفلی (با امکان دانلود فرم های Word و PDF)

در دعاوی مربوط به تخلیه سرقفلی، تنوع دلایل قانونی و تفاوت های موجود در قوانین حاکم (قبل و بعد از سال ۱۳۷۶)، ایجاب می کند که فرم های دادخواست متناسب با هر سناریو تنظیم شود. در این بخش، به بررسی مهم ترین انواع دادخواست های تخلیه سرقفلی و نکات کلیدی مربوط به هر یک می پردازیم. این فرم ها، به صورت نمونه های قابل ویرایش در فرمت Word و PDF، برای استفاده کاربران محترم آماده شده اند.

۵.۱. نمونه دادخواست تخلیه سرقفلی به علت عدم پرداخت اجاره بها

عدم پرداخت به موقع اجاره بها، یکی از رایج ترین دلایل طرح دعوای تخلیه است، به ویژه در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۵۶. در این دادخواست، موجر باید با استناد به قرارداد اجاره و اخطاریه های ارسالی (اظهارنامه)، کوتاهی مستأجر در پرداخت اجاره بها را اثبات کند. نکات کلیدی شامل ذکر دقیق مبلغ و ماه های معوقه، تاریخ های اخطار و عدم پاسخگویی مستأجر است. در این موارد، دادگاه ابتدا مهلتی برای پرداخت به مستأجر می دهد و در صورت عدم پرداخت، حکم تخلیه را صادر می کند. در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۵۶، در صورتی که مستأجر برای بار دوم اجاره را نپردازد، موجر می تواند بدون پرداخت حق کسب و پیشه، درخواست تخلیه کند. در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۷۶، معمولاً پس از اخطار و عدم پرداخت، موجر می تواند تقاضای تخلیه نماید.

دانلود فرم Word (نمونه دادخواست تخلیه سرقفلی به علت عدم پرداخت اجاره بها) | دانلود فرم PDF (نمونه دادخواست تخلیه سرقفلی به علت عدم پرداخت اجاره بها)

۵.۲. نمونه دادخواست تخلیه سرقفلی به علت نیاز شخصی موجر (مخصوص قراردادهای قبل از ۷۶)

در قانون ۱۳۵۶، اگر موجر بتواند ثابت کند که به ملک تجاری برای کسب و کار شخصی خود یا فرزندان واجد شرایطش نیاز دارد، می تواند درخواست تخلیه نماید. این نیاز باید واقعی، جدی و قابل اثبات باشد. در دادخواست، باید جزئیات مربوط به نیاز (نوع کسب و کار، عدم وجود محل جایگزین، فوریت نیاز) به روشنی قید شود. در این حالت، موجر مکلف به پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت به نرخ روز به مستأجر است. دادگاه در این زمینه، تحقیقات محلی انجام داده و نیاز واقعی موجر را احراز می کند.

دانلود فرم Word (نمونه دادخواست تخلیه سرقفلی به علت نیاز شخصی موجر) | دانلود فرم PDF (نمونه دادخواست تخلیه سرقفلی به علت نیاز شخصی موجر)

۵.۳. نمونه دادخواست تخلیه سرقفلی به علت تجدید بنا و بازسازی (مخصوص قراردادهای قبل از ۷۶)

اگر موجر قصد تخریب و نوسازی کامل ملک را داشته باشد، می تواند بر اساس قانون ۱۳۵۶ درخواست تخلیه کند. در این دادخواست، ارائه پروانه ساخت از شهرداری یا گواهی تخریب و نوسازی به دادگاه ضروری است. هدف از تجدید بنا باید واقعی باشد و صرفاً بهانه ای برای تخلیه تلقی نشود. موجر در این شرایط نیز مکلف به پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت به نرخ روز به مستأجر است. پس از اتمام بازسازی، مستأجر سابق حق اولویت برای اجاره ملک جدید را دارد.

دانلود فرم Word (نمونه دادخواست تخلیه سرقفلی به علت تجدید بنا و بازسازی) | دانلود فرم PDF (نمونه دادخواست تخلیه سرقفلی به علت تجدید بنا و بازسازی)

۵.۴. نمونه دادخواست تخلیه سرقفلی به علت تغییر شغل مستأجر بدون اذن موجر (مخصوص قراردادهای قبل از ۷۶)

در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۵۶، اگر مستأجر بدون اجازه کتبی موجر، شغل خود را در ملک مورد اجاره تغییر دهد و این تغییر مغایر با شغل مندرج در اجاره نامه باشد یا به ضرر ملک باشد، موجر می تواند تقاضای تخلیه نماید. در دادخواست، باید نوع شغل سابق و شغل جدید و همچنین عدم اذن موجر به روشنی بیان شود. در این مورد، بسته به شرایط و میزان ضرر وارده یا عدم تناسب شغل جدید، ممکن است حق کسب و پیشه ای به مستأجر تعلق نگیرد.

دانلود فرم Word (نمونه دادخواست تخلیه سرقفلی به علت تغییر شغل مستأجر بدون اذن موجر) | دانلود فرم PDF (نمونه دادخواست تخلیه سرقفلی به علت تغییر شغل مستأجر بدون اذن موجر)

۵.۵. نمونه دادخواست تخلیه سرقفلی به علت انتقال به غیر بدون اذن موجر (مخصوص قراردادهای قبل از ۷۶)

یکی از مهم ترین تخلفات مستأجر در قانون ۱۳۵۶، انتقال منافع ملک به شخص ثالث بدون کسب اجازه کتبی از موجر است. در این صورت، موجر می تواند دادخواست تخلیه را مطرح کرده و هیچ حق کسب و پیشه ای به مستأجر تعلق نخواهد گرفت. در دادخواست، باید مشخصات شخص ثالث و نحوه انتقال (اعم از اجاره مجدد، صلح، بیع و غیره) به تفصیل شرح داده شود. اثبات این انتقال بر عهده موجر است.

دانلود فرم Word (نمونه دادخواست تخلیه سرقفلی به علت انتقال به غیر بدون اذن موجر) | دانلود فرم PDF (نمونه دادخواست تخلیه سرقفلی به علت انتقال به غیر بدون اذن موجر)

۵.۶. نمونه دادخواست تخلیه سرقفلی به علت انقضای مدت اجاره (مخصوص قراردادهای بعد از ۱۳۷۶)

بر اساس قانون ۱۳۷۶، با انقضای مدت اجاره، موجر حق دارد بدون نیاز به اثبات دلیل خاصی و صرفاً با درخواست دستور تخلیه فوری، ملک را از مستأجر پس بگیرد. این نوع دادخواست نسبتاً ساده تر است؛ زیرا صرفاً اثبات انقضای مدت قرارداد اجاره کفایت می کند. در صورت پرداخت سرقفلی در ابتدای قرارداد، موجر مکلف است مبلغ سرقفلی (به قیمت روز در صورت توافق، یا همان مبلغ اولیه) را به مستأجر بازگرداند. این فرم دادخواست برای سرعت بخشیدن به فرآیند تخلیه در قراردادهای جدیدتر کاربرد فراوان دارد.

دانلود فرم Word (نمونه دادخواست تخلیه سرقفلی به علت انقضای مدت اجاره) | دانلود فرم PDF (نمونه دادخواست تخلیه سرقفلی به علت انقضای مدت اجاره)

۵.۷. نمونه اظهارنامه درخواست تخلیه سرقفلی (پیش از طرح دادخواست)

در بسیاری از موارد، به خصوص در دعاوی مربوط به عدم پرداخت اجاره بها یا تخلف از شروط قرارداد، ارسال اظهارنامه رسمی به مستأجر قبل از طرح دادخواست اصلی، اقدامی ضروری و پیشگیرانه است. اظهارنامه، سندی رسمی است که در آن موجر به مستأجر مهلت می دهد تا تخلف خود را جبران کند یا اجاره معوقه را بپردازد. این سند در صورت عدم پاسخگویی یا عدم رفع تخلف، به عنوان مدرکی دال بر اخطار قبلی و کوتاهی مستأجر در دادگاه قابل ارائه است. محتوای اظهارنامه باید شامل مشخصات کامل طرفین، مشخصات ملک، تاریخ و نوع تخلف و مهلت تعیین شده برای رفع آن باشد.

دانلود فرم Word (نمونه اظهارنامه درخواست تخلیه سرقفلی) | دانلود فرم PDF (نمونه اظهارنامه درخواست تخلیه سرقفلی)

۶. مدارک لازم برای طرح دادخواست تخلیه سرقفلی

آماده سازی دقیق و کامل مدارک، از ارکان اصلی موفقیت در دعوای تخلیه سرقفلی است. نقص در مدارک می تواند منجر به تأخیر در رسیدگی یا حتی رد دعوا شود. مدارک مورد نیاز بسته به دلیل تخلیه ممکن است کمی متفاوت باشند، اما برخی از آن ها عمومی و برای تمامی دعاوی تخلیه ضروری هستند.

۶.۱. مدارک شناسایی طرفین (کارت ملی، شناسنامه)

اصل و کپی مدارک شناسایی خواهان (موجر) و خوانده (مستأجر)، شامل کارت ملی و شناسنامه، برای شناسایی دقیق طرفین دعوا در دادگاه الزامی است. این مدارک باید به همراه دادخواست تقدیم شوند تا هویت و اهلیت قانونی خواهان برای طرح دعوا احراز شود.

۶.۲. سند مالکیت ملک

موجر باید مالکیت خود بر ملک تجاری را اثبات کند. این کار از طریق ارائه سند رسمی مالکیت ملک (سند تک برگ یا منگوله دار) انجام می شود. کپی مصدق سند مالکیت باید به دادخواست پیوست گردد. در صورتی که موجر وکیل باشد، باید اصل و کپی وکالت نامه نیز ارائه شود.

۶.۳. قرارداد اجاره (رسمی یا عادی) و پیوست های آن

قرارداد اجاره، مهم ترین سند در دعوای تخلیه است. این قرارداد می تواند رسمی (تنظیم شده در دفترخانه اسناد رسمی) یا عادی (با امضای حداقل دو شاهد و معمولاً در بنگاه املاک) باشد. بسته به نوع قرارداد، صلاحیت رسیدگی (دادگاه یا اجرای ثبت) و سرعت فرآیند متفاوت خواهد بود. تمامی الحاقیه ها، متمم ها و پیوست های قرارداد نیز باید ارائه شوند.

۶.۴. اظهارنامه ها، اخطاریه ها یا سایر مکاتبات (در صورت وجود)

هرگونه اخطار کتبی، اظهارنامه رسمی، یا مکاتبات دیگر که میان موجر و مستأجر رد و بدل شده و مربوط به تخلف یا درخواست تخلیه باشد، باید به عنوان دلیل به دادخواست پیوست شود. این مستندات به ویژه در مواردی مانند عدم پرداخت اجاره بها، تغییر شغل یا انتقال به غیر، اهمیت بالایی دارند و نشان دهنده اطلاع رسانی قبلی موجر به مستأجر هستند.

۶.۵. مستندات مربوط به دلیل تخلیه

همانطور که پیش تر ذکر شد، هر دلیل قانونی برای تخلیه، نیازمند مستندات خاص خود است:

• برای عدم پرداخت اجاره بها: پرینت حساب بانکی برای اثبات عدم واریز اجاره، رسیدهای عدم پرداخت، یا شهادت شهود.
• برای نیاز شخصی: گواهی عدم اشتغال در شغل مشابه، مدارک مربوط به طرح کسب و کار، یا شهادت شهود.
• برای تجدید بنا: پروانه ساختمانی از شهرداری، گواهی تخریب، نقشه های جدید.
• برای تغییر شغل یا انتقال به غیر: هرگونه سند یا شهادت که اثبات کننده تخلف مستأجر باشد (مانند عکس، فیلم، اسناد انتقال).

۶.۶. وکالت نامه (در صورت حضور وکیل)

چنانچه موجر از طریق وکیل اقدام کند، اصل و کپی وکالت نامه رسمی که حدود اختیارات وکیل در آن مشخص شده است، باید به مدارک پیوست شود. وکیل با ارائه وکالت نامه، به نمایندگی از موجر، اقدامات قانونی را انجام خواهد داد.

جمع آوری و پیوست کردن تمامی مدارک مثبته، از جمله قرارداد اجاره، سند مالکیت، و مستندات اختصاصی هر یک از دلایل تخلیه، شرط لازم و اساسی برای پیشبرد موفق دعوای تخلیه سرقفلی است.

۷. هزینه های طرح دادخواست و مراحل رسیدگی به دعوای تخلیه سرقفلی

یکی از دغدغه های اصلی خواهان در هر دعوای حقوقی، آگاهی از هزینه های مربوط به آن است. دعوای تخلیه سرقفلی نیز از این قاعده مستثنی نیست و شامل چندین بخش هزینه ای است که باید مورد توجه قرار گیرد.

۷.۱. هزینه دادرسی

هزینه دادرسی، مبلغی است که خواهان برای ثبت دادخواست خود به قوه قضاییه پرداخت می کند. این هزینه بر اساس تعرفه های مصوب و بر مبنای ارزش خواسته تعیین می شود. در دعاوی مالی، ارزش خواسته مبلغ مورد مطالبه است، اما در دعاوی غیرمالی یا مربوط به تخلیه، مبلغی مقطوع یا بر اساس ضوابط خاصی تعیین می گردد. در دعاوی تخلیه سرقفلی، هزینه دادرسی معمولاً به صورت ثابت یا بر اساس ارزشیابی خواسته تعیین می شود که در حال حاضر، این هزینه بر اساس تعرفه خدمات قضایی محاسبه می گردد. برای اطلاع دقیق از میزان آن، می توان به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرد.

۷.۲. هزینه دفاتر خدمات الکترونیک قضایی

علاوه بر هزینه دادرسی، خواهان باید هزینه های مربوط به خدمات دفاتر خدمات الکترونیک قضایی را نیز پرداخت کند. این هزینه ها شامل ثبت دادخواست، اسکن مدارک، ارسال ابلاغیه ها و سایر خدمات اداری است که بر اساس تعرفه های مصوب این دفاتر دریافت می شود.

۷.۳. حق الوکاله وکیل (در صورت استفاده از وکیل)

در صورت بهره گیری از وکیل متخصص، حق الوکاله وکیل نیز به هزینه ها اضافه می شود. میزان حق الوکاله بر اساس توافق بین وکیل و موکل تعیین می گردد و می تواند به صورت درصدی از ارزش خواسته، مبلغ ثابت، یا ترکیبی از هر دو باشد. با توجه به پیچیدگی پرونده های سرقفلی، سرمایه گذاری برای استخدام وکیل متخصص می تواند از تحمیل هزینه های بیشتر در آینده جلوگیری کند.

۷.۴. هزینه های کارشناسی، استعلامات و سایر موارد احتمالی

در طول رسیدگی به دعوای تخلیه سرقفلی، ممکن است نیاز به اقدامات جانبی دیگری نیز باشد که هر یک هزینه جداگانه ای دارند. از جمله این موارد می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• هزینه کارشناسی: در مواردی که تعیین میزان حق کسب و پیشه یا سرقفلی به نرخ روز نیاز به ارزیابی کارشناس رسمی دادگستری داشته باشد، خواهان باید هزینه کارشناسی را پرداخت کند.
• هزینه استعلامات: استعلام از مراجع دولتی مانند شهرداری (برای پروانه ساخت) یا اداره ثبت (برای مالکیت)، می تواند هزینه های اندکی را در بر داشته باشد.
• هزینه های انتشار آگهی: در صورت نامعلوم بودن آدرس مستأجر، انتشار آگهی در روزنامه های کثیرالانتشار ضروری است که هزینه مربوط به خود را دارد.
• هزینه اجرای حکم: پس از صدور حکم قطعی و دستور تخلیه، هزینه های مربوط به اجرای حکم و اقدامات مأمورین اجرا نیز باید پرداخت شود.

۸. نحوه اجرای حکم و دستور تخلیه سرقفلی

پس از طی مراحل رسیدگی قضایی و صدور رأی، نوبت به اجرای حکم یا دستور تخلیه می رسد. این مرحله نیز دارای ظرافت های حقوقی خاصی است که آشنایی با آن ها برای طرفین ضروری است.

۸.۱. تفاوت حکم قطعی تخلیه و دستور تخلیه فوری

مهم ترین تفاوت در نحوه اجرای تخلیه، مربوط به نوع رأی صادر شده است:

• حکم قطعی تخلیه: این حکم پس از رسیدگی کامل در دادگاه بدوی و تجدیدنظر، قطعیت می یابد. اجرای این حکم نیازمند صدور «اجرائیه» است و مستأجر پس از ابلاغ اجرائیه، معمولاً مهلت ۱۰ روزه برای تخلیه دارد. این نوع حکم عمدتاً در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۵۶ و در مواردی که نیاز به بررسی و اثبات دلایل حقوقی پیچیده است، صادر می شود.
• دستور تخلیه فوری: این دستور، در قراردادهای اجاره مشمول قانون ۱۳۷۶ و در مواردی که قرارداد اجاره با دو شاهد امضا شده باشد، توسط شورای حل اختلاف صادر می شود. دستور تخلیه، ماهیت اداری-قضایی دارد و نیازی به صدور اجرائیه و تشریفات طولانی ندارد. مستأجر پس از ابلاغ دستور، مهلت محدود (معمولاً چند روزه) برای تخلیه خواهد داشت و در صورت عدم تخلیه، ملک به سرعت با حضور مأمورین تخلیه می شود.

۸.۲. مراحل صدور اجراییه و ابلاغ آن به محکوم علیه

در مواردی که حکم قطعی تخلیه صادر شده است (به ویژه در پرونده های قانون ۱۳۵۶)، موجر باید از دادگاه صادرکننده رأی، تقاضای صدور اجرائیه کند. پس از صدور اجرائیه، این سند به مستأجر (محکوم علیه) ابلاغ می شود. ابلاغ اجرائیه به معنای اتمام فرصت های دفاعی مستأجر و آغاز فرآیند اجباری تخلیه است.

۸.۳. مهلت قانونی تخلیه و نحوه اجرای حکم توسط مأمورین

پس از ابلاغ اجرائیه (در حکم قطعی) یا دستور تخلیه (در دستور فوری)، مستأجر مهلت قانونی مشخصی برای تخلیه ملک دارد. در صورت عدم تخلیه در این مهلت، موجر می تواند با مراجعه به واحد اجرای احکام دادگستری، درخواست اجرای حکم را نماید. در این مرحله، مأمورین اجرای احکام با حضور در محل، نسبت به تخلیه فیزیکی ملک و تحویل آن به موجر اقدام می کنند. در صورت وجود وسایل مستأجر در ملک، این وسایل صورت برداری شده و به انبار عمومی یا مکان دیگری منتقل می گردند و هزینه آن بر عهده مستأجر خواهد بود.

۸.۴. شرایط استرداد مبلغ ودیعه یا سرقفلی پرداخت شده به مستأجر

استرداد مبلغ ودیعه (رهن) یا سرقفلی پرداخت شده، یکی از جنبه های مهم در مرحله اجرای حکم است. بر اساس ماده ۱۹ آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ و نیز رویه قضایی در قانون ۱۳۵۶، تخلیه ملک موکول به استرداد این وجوه به مستأجر است. یعنی موجر نمی تواند قبل از پرداخت این مبالغ، ملک را تخلیه کند. در صورت عدم پرداخت از سوی موجر، مستأجر می تواند از تخلیه خودداری کند تا مبالغ مزبور به او پرداخت شود یا به حساب دادگستری واریز گردد. این امر از تضییع حقوق مستأجر جلوگیری می کند و تضمینی برای دریافت حق خود است.

۹. نمونه رای دادگاه در خصوص تخلیه سرقفلی

برای درک عمیق تر رویه قضایی و نحوه استدلال دادگاه ها در دعاوی تخلیه سرقفلی، بررسی نمونه آرای دادگاه می تواند بسیار مفید باشد. در اینجا یک نمونه فرضی از رأی دادگاه برای آشنایی با ساختار و محتوای چنین آرایی ارائه می شود:

خواهان: آقای/خانم [نام موجر] فرزند [نام پدر] با کد ملی [کد ملی]، به نشانی [آدرس موجر].
خوانده: آقای/خانم [نام مستأجر] فرزند [نام پدر] با کد ملی [کد ملی]، به نشانی [آدرس مستأجر].
خواسته: صدور حکم تخلیه عین مستأجره تجاری مقوم به [مبلغ خواسته] ریال.

گردش کار: خواهان دادخواستی به خواسته فوق الذکر به طرفیت خوانده به این دادگاه تقدیم و اظهار داشته است: اینجانب به موجب قرارداد اجاره عادی/رسمی شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد] یک باب مغازه تجاری واقع در [آدرس ملک] را به خوانده اجاره داده ام. خوانده از تاریخ [تاریخ عدم پرداخت] از پرداخت اجاره بها خودداری نموده است. علی رغم ارسال [تعداد] فقره اظهارنامه به شماره های [شماره اظهارنامه ها] و ابلاغ آن ها در تاریخ های [تاریخ ابلاغ ها]، نامبرده نسبت به پرداخت اجاره بها اقدامی نکرده است. لذا با استناد به ماده [شماره ماده] قانون روابط موجر و مستأجر [سال قانون] و ماده [شماره ماده] قانون آیین دادرسی مدنی، تقاضای صدور حکم تخلیه را دارم.

دادگاه با بررسی اوراق و محتویات پرونده، از جمله قرارداد اجاره پیوست، مدارک شناسایی طرفین، و اظهارنامه های ابلاغ شده، و پس از استماع اظهارات طرفین/وکلای آن ها در جلسات رسیدگی مورخ [تاریخ جلسات] و احراز رابطه استیجاری و نیز عدم پرداخت اجاره بها توسط مستأجر برای مدت [تعداد] ماه، و با توجه به اینکه خوانده دفاع موجه و قابل قبولی در قبال ادعای خواهان ارائه ننموده است، و نظر به اینکه شرایط قانونی برای صدور حکم تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها فراهم می باشد،

مستنداً به مواد [شماره مواد] قانون روابط موجر و مستأجر [سال قانون]، حکم به تخلیه عین مستأجره تجاری مورد نظر از ید خوانده و تحویل آن به خواهان صادر و اعلام می نماید. بدیهی است اجرای حکم فوق، منوط به پرداخت مبلغ [مبلغ ودیعه یا سرقفلی] از سوی خواهان به خوانده یا تودیع آن به صندوق دادگستری است. این رأی حضوری بوده و ظرف مهلت ۲۰ روز پس از ابلاغ، قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان [نام استان] می باشد.

دادرس شعبه [شماره شعبه] دادگاه عمومی حقوقی [نام شهرستان]
[امضاء و مهر دادرس]

نتیجه گیری و توصیه پایانی

مسائل حقوقی مربوط به تخلیه سرقفلی، به دلیل ارتباط تنگاتنگ با حقوق مالی و اعتبار تجاری افراد، همواره از پیچیدگی های خاصی برخوردار بوده است. تفاوت در قوانین حاکم بر قراردادهای اجاره (مصوب ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶)، شرایط متعدد و بعضاً دشوار برای طرح و اثبات دعوا، و لزوم رعایت دقیق تشریفات قانونی، همگی بر اهمیت آگاهی جامع و اقدام هوشمندانه در این حوزه تأکید دارند. برای مالکان، شناخت دلایل موجه قانونی و ارائه مستندات کافی برای اثبات آن ها حیاتی است. برای مستأجران، اطلاع از حقوق خود و نحوه دفاع در برابر دادخواست های احتمالی، می تواند از تضییع حقوقشان جلوگیری کند.

تمامی اطلاعات و نمونه های ارائه شده در این مقاله، جنبه آموزشی و اطلاع رسانی دارد و به هیچ عنوان نباید جایگزین مشاوره حقوقی تخصصی شود. با توجه به جزئیات منحصر به فرد هر پرونده و تغییرات احتمالی در قوانین و رویه های قضایی، اکیداً توصیه می شود پیش از هرگونه اقدام، با وکلای متخصص در امور سرقفلی مشورت نمایید. دریافت مشاوره از یک وکیل با تجربه در این زمینه، نه تنها مسیر حقوقی را روشن تر می سازد، بلکه می تواند از بروز خسارات مالی و زمانی جبران ناپذیر پیشگیری کند و از تضییع حقوق شما جلوگیری نماید.