برای پیش خرید آپارتمان چه باید کرد
صفر تا صد پیش خرید یا پیش فروش ملک
کسانی که قصد پیش‌خرید ملک را دارند، باید چه نکاتی را رعایت کنند تا احتمال کلاهبرداری کاهش پیدا کند؟ قبل از بستن قرارداد درست و اصولی پیش‌فروش، به چه نکاتی باید توجه کنیم؟
در سال‌های اخیر با توجه به افزایش قیمت آپارتمان در کنار کاهش قدرت خرید مشتریان، قراردادهای پیش فروش ملک از رونق بسیاری برخوردار شدند. همراه با افزایش قراردادهای پیش فروش مسکن، دعواهای حقوقی مرتبط با آن نیز رشد چشمگیری داشته است. در خیلی از موارد پیش‌آمده که اشخاصی اقدام به پیش فروش آپارتمان‌های نیمه ساخت و حتی ساخته نشده کرده‌اند، خریدارانی آن‌ها را خریدند و قرارداد بسته‌شده است.
خریدار به خیال خود تصور کرده که توانسته در شرایطی مناسب و زیر قیمت بازار، پول خود را صرف خرید پیش فروش آپارتمان کند، درصورتی که بعد از مدتی فهمیده است خانه‌ای در کار نبوده است و فروشنده سرش را کلاه گذاشته است. دلیل این افزایش کلاهبرداری‌ها این است که در این معامله، ملک قابل رویت نیست تا خریدار کلیه امکانات ملک را با یک نگاه بسنجد و با قید یک عبارت ساده «ملک به رویت خریدار رسید و وی از کلیه کم و کیف مورد معامله اطلاع دارد»، از فروشنده سلب مسئولیت کند.
زمانی که قرارداد پیش فروش ملک نوشته می‌شود، یا خانه‌ای هنوز وجود ندارد یا اینکه کامل نیست. بنابراین تنظیم قرارداد اصولی و دقیق در این نوع معامله لازم و واجب است. برخی شروط در ضمن قراردادهای پیش فروش ملک می‌تواند از این مسائل جلوگیری کند. برای این امر باید در تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان طرفین دقت داشته باشند و صرفاً توافق شفاهی باعث رفع ابهامات طرفین نشود. چون برداشت هر شخص از توافقات متفاوت و نهایتاً منجر به اختلاف می‌شود. بنابراین باید کلیه شرایط و توافقات مکتوب، و مورد امضای طرفین قرار گیرد.
در اینجا قصد داریم از طریق پروژه تندیس چیتگر شما را با چگونگی نوشتن یک قرارداد درست، در مورد پیش فروش خانه آشنا کنیم. با ما همراه باشید.
پیش فروش یا پیش خرید چیست؟
پیش فروش یا پیش خرید همان‌طور که از اسمش پیداست، در لغت به معنای قبل از فروش رساندن و قبل از خرید کردن است. این اصطلاح در مورد بسیاری از معاملات انجام می‌شود. به طور عمده در زمینه املاک به آن دسته از املاکی که قبل از تکمیل شدن و قبل از اینکه قابل سکونت شود به فروش می رسد، پیش فروش و به املاکی که قبل از تکمیل و ساخته شدن خریداری شود، پیش خرید می‌گویند.
محاسن پیش خرید برای خریدار:
۱-با توجه به عدم تکمیل شدن ملک مسلما قیمت پیش فروش یک آپارتمان از قیمت همان آپارتمان در حالت آماده تحویل، مقداری ارزان‌تر است و بعد از تکمیل شدن ملک در صورتی که بازار در شرایط یکسان باشد، خریدار می‌تواند آپارتمان خریداری شده را گران‌تر بفروشد و سود ببرد.
۲- در معاملاتی که املاک به صورت آماده به فروش می‌رسد، خریدار می‌بایست مبلغ قرارداد را حداکثر ظرف مدت ۲ ماه طبق توافق طرفین پرداخت کند. اما در معاملات پیش فروش ملک، مبلغ قرارداد به صورت مرحله‌ای و طی مراحل ساخت پرداخت خواهد شد. بنابراین خریدار قدرت خرید بیشتری دارد.
۳- در پیش فروش، طراحی و اجزای داخل ملک بر اساس سلیقه خریدار قابل تغییر است.
۴-در ساختمان‌های آماده تنها اجزای روکار ساختمان قابل رویت است، اما در پیش فروش، تمامی مراحل ساخت و کیفیت مصالح داخلی توسط خریدار قابل رویت است.
معایب پیش خرید برای خریدار:
۱-امکان عدم تحویل به موقع ملک از جانب سازنده
۲- امکان عدم اجرای مصالح طبق قرارداد توسط سازنده
۳-امکان ناتمام ماندن پروژه در هنگام شرایط رکود بازار و بی‌انگیزگی سازنده
۴-امکان فروش ملک به چندین نفر
۵-امکان کلاهبرداری توسط شرکت‌های نامعتبر
۶-امکان اخذ وام‌های کلان بانکی روی سند مادر و عدم تسویه، که در صورت عدم پرداخت، اقساط می‌بایست توسط اشخاص خریدار پرداخت شود.
۷-امکان عدم اخذ مجوز پایانکار و عدم پرداخت خلافی به شهرداری که این هزینه به گردن خریدار می‌افتد.
قانون پیش فروش ملک
قوانین پیش‌فروش آپارتمان در سال ۱۳۸۹ مشتمل بر ۲۵ ماده و ۴ تبصره تصویب و به مرحله اجرا درآمد. بر اساس این قانون هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود، و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی، به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید، از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود.
جریان پیش فروش آپارتمان بر اساس قانون مذکور به این صورت است که پس از صدور پروانه‌ی ساختمان توسط شهرداری و تنظیم شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد که مشخصات کامل و ملحقات در آن بیان می‌شود، و اخذ مجوز انتشار آگهی از مراجع صلاحیت‌دار، پیش‌فروشنده اقدام به تبلیغات در مطبوعات و پایگاه‌های اطلاع‌رسانی می‌کند.
بعد از این مرحله، تنظیم قرارداد پیش فروش باید در یکی از دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد. مشاوران املاک موظفند پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را برای تنظیم سند رسمی این قرارداد به همان دفترخانه ارجاع بدهند و نمی‌توانند خودشان اقدام به تنظیم این قرارداد نمایند، در غیر این صورت مجرم تلقی می‌شوند. همچنین اگر سرمایه‌گذاران بدون تنظیم سند رسمی یا بدون اخذ مجوز برای انتشار آگهی اقدام به پیش فروش ملک کنند، به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جریمه‌ی نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.
در قرارداد پیش‌فروش باید موارد زیر به صراحت عنوان شود:
١ـ اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
٢ـ پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
٣ـ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری
۴ـ مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود؛ مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است.
۵ـ بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
۶ـ شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
٧ـ زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
٨ـ تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
٩ـ تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
١٠ـ معرفی داوران
نکاتی که باید در تنظیم قرارداد به آن دقت کنید:
مشخصات طرفین
برای تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان ابتدا باید مشخصات طرفین از جمله نام، تاریخ تولد، شماره شناسنامه، نشانی و شماره تماس و…نوشته شود. همچنین باید مشخص شود، فروشنده چه سمتی دارد و آیا می‌تواند در مورد ملک معامله‌ای انجام دهد. ممکن است فروشنده مالک زمین و صاحب سند باشد و یا شاید سازنده ملک است که بر اساس توافقات سهمی از آپارتمان در حال ساخت را دارد. پس مهم‌ترین مسأله در آغاز کار این است که مشخص شود، آیا فروشنده می‌تواند ملک را منتقل کند یا نه؟
بسیاری از مشکلات دراین نوع قرارداد، به دلیل بی‌توجهی خریداران به همین نکته است، که مدارک فروشنده از جمله سند ملک، قرارداد ساخت و یا مشارکت و نحوه تقسیم ملک بین مالک و سازنده و… را به دقت مطالعه و بررسی نمی‌کنند و با مدارک شناسایی فروشنده از جمله شناسنامه و کارت ملی تطبیق نمی‌دهند. حتی برخی این امر مهم را به افراد و مشاوران در بنگاه املاک می‌سپارند، که خود منشأ بسیاری از اختلافات و سوء استفاده‌هاست. قبل از بستن قرارداد، با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی و ارایه پلاک ثبتی ملک مورد معامله، از آخرین مالک و وضعیت توقیفی و ممنوع المعامله نبودن مالک اطمینان حاصل کنید.
مورد معامله
بند بعدی قرارداد پیش فروش، مشخصات مورد معامله است که باید به دقت و با جزییات کامل ذکر شود؛ از جمله مساحت، طبقه، واحد و شماره ثبت ملک اصلی است. همچنین موارد دیگر از جمله اشتراک برق، آب، تلفن، گاز و… و پارکینگ و انباری، ترجیحاً محل پارکینگ و انباری نیز باید ذکر شود.
مشخصات ملک
در بند بعدی این قرارداد باید مشخصات ملک از جمله نقشه و تعداد اتاق‌خواب‌ها، کمد دیواری، جنس مصالح ( رنگ، شیرآلات، دستگیره، سیم‌کشی، رادیاتورها، آیفون، درب‌ها، کلید و پریز، کولر، کابینت، سرویس بهداشتی و… ) ذکرشود. این موارد کوچک به نظر می‌آیند اما ممکن است باعث بروز اختلاف و مشکلات شود.
مشخصات فنی و معماری ملک
در این بند قرارداد پیش فروش، مشخصات فنی و معماری ساختمان که کاربری زمین، زیربنای کل ساختمان، تعداد طبقات، واحدها، نوع مصالح مصرفی ساختمان، نمای بیرونی، سیستم گرمایشی و سرمایشی است، باید ذکر گردد. می‌توان برای ضمانت اجرای این تعهدات، در قرارداد عنوان کرد، ملک هرکدام از این شرایط را نداشته باشد، با توجه به نظر کارشناس از قیمت معامله کم شود یا خریدار حق فسخ معامله را داشته باشد.
بهای ملک
بهای ملک و چگونگی پرداخت آن موضوعی است که باید با دقت و با جزییات، در قرارداد پیش فروش اعلام شود. نحوه تسویه حساب، پرداخت اقساط به صورت نقد و یا چک، زمان پرداخت و موعد تحویل، در این بند ذکر می‌شوند.
بهترین شیوه، الزام خریدار به پرداخت قسمتی از بها بر اساس مراحل پیشرفت کار است، که با رسیدن به هر مرحله که زمان آن نیز در قرارداد تعیین می شود، خریدار ملزم به پرداخت اقساط خود است؛ که در صورت عدم پرداخت، فروشنده می‌تواند برای خود حق فسخ قائل شود و یا به صورت روزشمار خسارت تعیین شود، یا به تعداد روزهای دیرکرد، فروشنده نیز می‌تواند تحویل ملک را به تأخیر بیندازد.
در این شیوه معمولاً بخشی از مبلغ قابل پرداخت در معامله، به زمان تنظیم سند رسمی در دفترخانه موکول می‌گردد. بهتر است که تفاوت قیمت ملک بدون سند یا قولنامه‌ای و ملک سنددار، برای زمان تنظیم سند باقی بماند. در این صورت اگر به هر دلیلی فروشنده از تنظیم سند رسمی خودداری کرد، خریدار متضرر نمی‌شود. در این موقعیت اگر عدم تنظیم سند منجر به اقامه دعوای الزامِ تنظیم سند رسمی شد، هزینه‌های اجرای آن توسط خریدار باید پرداخت شود تا اجرای حکم محقق گردد، پس می‌توان از مبلغ مذکور برداشت کرد و تهاتر کرد.
و در آخر:
اگر قصد پیش خرید ملک دارید، هنگام امضای قرارداد از وضعیت ملک در خصوص در رهن بودن یا نبودن آن اطمینان حاصل کنید. چون در صورتی که مشخص شود که مجموعه ملک در رهن قرار دارد، ضمن آنکه تکلیف فروشنده به فک رهن را در قرارداد صراحتا قید می‌کنید، از بهای مورد معامله مبلغی حداقل معادل بدهی بانکی را حفظ کرده یا نزد خود نگه دارید.
کلاهبرداری از طریق پیش‌فروش مسکن برخلاف تصور برخی مردم فقط در مقیاس‌ها و ساختمان‌های کوچک اتفاق نمی‌افتد؛ بلکه گاه انبوه‌سازان نیز بنا به دلایل گوناگون از عمل به تعهدات خود یا ناتوان می‌شوند یا صرف‌نظر و فرار می‌کنند.
کسب اطمینان از صلاحیت شرکت‌ها موقع سرمایه‌گذاری، نکته‌ای مهم است که بعضی مردم به آن بی‌توجه هستند. اعتنا نکردن به صلاحیت شرکت‌ها و اغفال تبلیغات کاذب شدن، اشتباهی است که خریداران مسکن نه فقط در ایران که گاه در خارج از کشور نیز مرتکب می‌شوند و سرمایه خود را به باد می‌دهند.
پیش خریدار باید در ابتدا از تعداد کل واحدهای مسکونی در ساختمانی که برای پیش فروش عرضه شده مطلع شود و بعد از آن، تعداد واحدهایی که پیش فروش شده را شناسایی کند. اگر بیشتر از نیمی از واحدها به صورت قطعی پیش فروش شده بود برای انجام معامله کمی تامل کند. در برخی موارد، سازنده هایی که اغلب واحدها را قبل از ساخت پیش فروش کرده‌اند آن‌چنان رغبتی به انجام همه تعهداتشان ندارند.
نکته مهم دیگر این است که قولنامه و یا قرارداد غیر رسمی که در دفاتر مشاور املاک تنظیم شود، به تنهایی اعتبار لازم را نداشته و پیش‌فروشنده موظف به تنظیم قرارداد رسمی هنگام عقد قرارداد در دفاتر رسمی و سپس انتقال سند رسمی بعد از اتمام پروژه است.اگر فروشنده در اواسط پروژه کار را به صورت نیمه‌کاره رها کند یا نقایصی در اجرای آن داشته باشد، خریدار یا خریداران می‌توانند با مراجعه به دادگاه تقاضای صدور حکم، به محکومیت به اجرا یا تکمیل تعهدات وی را بکنند.