فروش ملک صلح عمری توسط مصالح؛ امکان پذیر است؟

در بازار پویای املاک ایران معاملات گوناگونی انجام می پذیرد که هر یک پیچیدگی ها و ظرافت های حقوقی خاص خود را دارند. یکی از این معاملات صلح عمری است که به موجب آن مالک اصلی ملک (مصالح) حق بهره برداری از ملک خود را برای مدت عمر یا مدت معینی به شخص دیگری (متصالح) واگذار می کند در حالی که مالکیت عین ملک همچنان برای مصالح باقی می ماند. این نوع قرارداد که ریشه در فقه و قانون مدنی ایران دارد اغلب به منظور انتقال منافع ملک به نسل بعدی یا افراد مورد اعتماد ضمن حفظ مالکیت اصلی مورد استفاده قرار می گیرد.

با وجود مزایای صلح عمری پرسش مهمی که ممکن است برای طرفین این قرارداد و سایر علاقه مندان به حقوق املاک مطرح شود این است که آیا مصالح به عنوان مالک عین ملک می تواند در طول مدت صلح عمری ملک مورد صلح را به شخص ثالثی بفروشد؟ این سوال از آنجا نشأت می گیرد که از یک سو مصالح مالک رسمی ملک است و حق مالکیت به طور کلی شامل حق انتقال نیز می شود. از سوی دیگر ملک مورد نظر در قالب صلح عمری به متصالح واگذار شده و او حق بهره برداری از آن را دارد. این تعارض ظاهری نیازمند بررسی دقیق و موشکافانه قوانین و مقررات مربوطه است تا پاسخ روشنی به این پرسش ارائه شود. در این مقاله با استناد به قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران و اصول حقوقی مرتبط به بررسی امکان یا عدم امکان فروش ملک صلح عمری توسط مصالح پرداخته و ابعاد مختلف حقوقی این موضوع را تبیین خواهیم نمود.

تعریف حقوقی و قانونی صلح عمری و بررسی مفاهیم کلیدی

برای درک صحیح مسئله فروش ملک صلح عمری توسط مصالح ابتدا لازم است تا تعریف دقیق و جامعی از صلح عمری و مفاهیم کلیدی مرتبط با آن ارائه دهیم. صلح در لغت به معنای آشتی و سازش است و در اصطلاح حقوقی عبارت است از تراضی طرفین بر امری خواه تملیک عین باشد یا منفعت یا اسقاط دین یا حق دیگر. صلح عمری به عنوان یکی از انواع عقد صلح در ماده ۷۵۲ قانون مدنی تعریف نشده است اما از مواد بعدی این قانون و رویه قضایی می توان تعریف و ماهیت آن را استنباط کرد.

صلح عمری در واقع نوعی عقد جایز است که به موجب آن مصالح (مالک) با متصالح (بهره مند) صلح می کند که متصالح تا زمان زنده بودن مصالح یا برای مدت معینی از منافع ملک بهره مند شود. در این نوع صلح مالکیت عین ملک همچنان برای مصالح باقی می ماند و صرفاً حق انتفاع از ملک به متصالح منتقل می شود. حق انتفاع نیز به موجب ماده ۴۰ قانون مدنی حقی است که به موجب آن شخص می تواند از مالی که عین آن ملک دیگری است یا بلا مالک است منتفع شود.

در صلح عمری ملک موضوع صلح ممکن است عین معین (مانند یک خانه مشخص) یا کلی فی الذمه (مانند مقدار مشخصی گندم از نوع معین) باشد اما در عمل معمولاً صلح عمری بر روی اعیان معین انجام می پذیرد به ویژه در مورد املاک غیرمنقول مانند زمین و ساختمان.

مفاهیم کلیدی در بحث صلح عمری عبارتند از :

• مصالح : شخصی که مالک عین ملک است و حق انتفاع از آن را به دیگری واگذار می کند.
• متصالح : شخصی که حق انتفاع از ملک را به موجب صلح عمری به دست می آورد.
• عین ملک : خود مال موضوع صلح عمری که مالکیت آن برای مصالح باقی می ماند.
• منفعت ملک : حق بهره برداری و استفاده از ملک که به متصالح منتقل می شود.
• عقد جایز : عقدی که هر یک از طرفین می توانند در هر زمان آن را فسخ کنند مگر در مواردی که قانون استثنا کرده باشد. صلح عمری اصولا عقدی جایز است مگر اینکه به صورت عقد لازم درآید که در ادامه به آن خواهیم پرداخت.

مبانی قانونی صلح عمری مطابق با قوانین جمهوری اسلامی ایران

مبانی قانونی صلح عمری در قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران ریشه دارد. همانطور که اشاره شد ماده ۷۵۲ قانون مدنی به طور مستقیم به تعریف صلح عمری نپرداخته است اما مواد بعدی این قانون به ویژه مواد مربوط به عقد صلح (مواد ۷۵۲ تا ۷۷۰) و حق انتفاع (مواد ۴۰ تا ۱۰۴) چارچوب قانونی صلح عمری را مشخص می کنند.

در ماده ۷۵۲ قانون مدنی آمده است : “صلح ممکن است در مورد رفع تنازع موجود و یا جلوگیری از تنازع احتمالی در مورد معامله و غیر آن واقع شود.” این ماده گستردگی مفهوم صلح را نشان می دهد و شامل انواع مختلفی از توافقات می شود که یکی از آن ها صلح عمری است.

ماده ۷۵۸ قانون مدنی نیز در خصوص حدود اختیارات متصالح بیان می دارد : “صلح در مقام معاملات هر چند نتیجه معامله را که به جای آن واقع شده است می دهد لیکن شرایط و احکام خاصه آن معامله را ندارد. بنابراین اگر مورد صلح بیع باشد احکام بیع در آن جاری نخواهد بود مگر در مواردی که به تصریح مقرر شده باشد.” این ماده نشان می دهد که صلح هرچند ممکن است نتایجی مشابه معاملات دیگر مانند بیع داشته باشد اما احکام و شرایط خاص آن معاملات را به طور کامل ندارد.

در خصوص حق انتفاع نیز مواد ۴۰ تا ۱۰۴ قانون مدنی به تفصیل به انواع حق انتفاع از جمله عمری رقبی و سکنی و احکام مربوط به آن ها پرداخته اند. حق عمری به موجب ماده ۴۱ قانون مدنی عبارت است از حق انتفاعی که به مدت عمر مالک یا منتفع یا شخص ثالثی برقرار شده باشد. صلح عمری در واقع نوعی حق عمری است که به موجب عقد صلح ایجاد می شود.

امکان فروش عین ملک توسط مصالح در صلح عمری

حال به سوال اصلی مقاله باز می گردیم : آیا مصالح می تواند ملک صلح عمری را بفروشد؟ برای پاسخ به این سوال باید به ماهیت حقوقی صلح عمری و حقوق و تکالیف طرفین آن توجه کنیم. همانطور که گفته شد در صلح عمری مالکیت عین ملک همچنان برای مصالح باقی می ماند و صرفاً حق انتفاع به متصالح منتقل می شود. حق مالکیت به موجب ماده ۳۰ قانون مدنی کامل ترین حق مالی است که به مالک اجازه می دهد هرگونه تصرفی در مال خود انجام دهد از جمله انتقال آن به دیگری.

بنابراین از منظر حق مالکیت مصالح به عنوان مالک عین ملک اصولا حق فروش ملک خود را دارد. اصل آزادی قراردادی نیز که در ماده ۱۰ قانون مدنی تجلی یافته است به افراد اجازه می دهد تا در چارچوب قانون هر نوع قراردادی را که مایل باشند منعقد کنند. قرارداد صلح عمری نیز در چارچوب این اصل منعقد می شود و نمی تواند حق مالکیت مصالح را به طور کامل سلب کند.

با این وجود حق فروش مصالح در ملک صلح عمری محدود به حق انتفاع متصالح است. به عبارت دیگر مصالح می تواند ملک را بفروشد اما این فروش خللی به حق انتفاع متصالح وارد نمی کند. متصالح همچنان می تواند به حق انتفاع خود از ملک تا پایان مدت صلح عمری یا فوت مصالح (بسته به نوع قرارداد) ادامه دهد. خریدار جدید ملک در واقع ملکی را خریداری می کند که حق انتفاع آن به شخص دیگری واگذار شده است.

این موضوع در رویه قضایی نیز مورد تایید قرار گرفته است. دادگاه ها معمولاً معتقدند که فروش ملک صلح عمری توسط مصالح نافذ است اما حق انتفاع متصالح به قوت خود باقی می ماند. به عبارت دیگر خریدار جدید قائم مقام مصالح در مالکیت عین ملک می شود و باید به حق انتفاع متصالح احترام بگذارد.

ضمانت اجرای حقوق متصالح در صورت فروش ملک توسط مصالح

حال سوال دیگری مطرح می شود : اگر مصالح ملک صلح عمری را بفروشد ضمانت اجرای حقوق متصالح چیست؟ به عبارت دیگر اگر خریدار جدید به حق انتفاع متصالح احترام نگذارد و بخواهد او را از ملک بیرون کند متصالح چه اقداماتی می تواند انجام دهد؟

در این صورت متصالح می تواند به دادگاه مراجعه کرده و دادخواست الزام به تمکین از حق انتفاع را علیه خریدار جدید مطرح کند. متصالح باید قرارداد صلح عمری خود را به دادگاه ارائه دهد و ثابت کند که حق انتفاع از ملک به او واگذار شده است. دادگاه پس از بررسی مدارک و احراز صحت ادعای متصالح حکم به الزام خریدار جدید به تمکین از حق انتفاع متصالح صادر خواهد کرد.

این حکم ضمانت اجرای قانونی برای حق انتفاع متصالح در برابر خریدار جدید است. خریدار جدید مکلف است به حق انتفاع متصالح احترام بگذارد و اجازه دهد او از ملک بهره مند شود. در صورت عدم تمکین خریدار جدید متصالح می تواند از طریق اجرای احکام دادگستری حکم دادگاه را به اجرا درآورد و حق انتفاع خود را استیفا کند.

همچنین در صورتی که فروش ملک توسط مصالح به تضییع حقوق متصالح منجر شود متصالح می تواند علاوه بر الزام به تمکین از حق انتفاع مطالبه خسارت نیز از مصالح و یا خریدار جدید نماید. مسئولیت مدنی مصالح و خریدار جدید در این خصوص بسته به شرایط و نحوه فروش ملک قابل بررسی است.

نکات مهم حقوقی در فروش ملک صلح عمری توسط مصالح

فروش ملک صلح عمری توسط مصالح اگرچه از نظر قانونی امکان پذیر است اما نیازمند رعایت نکات مهم حقوقی است تا از بروز اختلافات و مشکلات احتمالی جلوگیری شود. این نکات عبارتند از :

1. تصریح حق انتفاع متصالح در سند رسمی : بهترین راه برای حفظ حقوق متصالح ثبت رسمی قرارداد صلح عمری در دفاتر اسناد رسمی و قید حق انتفاع متصالح در سند رسمی ملک است. این کار باعث می شود که حق انتفاع متصالح برای همگان از جمله خریداران احتمالی ملک آشکار و قابل استناد باشد.
2. اطلاع رسانی به خریدار احتمالی : مصالح موظف است قبل از فروش ملک خریدار احتمالی را از وجود صلح عمری و حق انتفاع متصالح مطلع کند. عدم اطلاع رسانی به خریدار ممکن است منجر به مسئولیت مدنی مصالح در قبال خریدار و یا متصالح شود.
3. درج شرط حفظ حق انتفاع متصالح در مبایعه نامه : در مبایعه نامه (قرارداد فروش) ملک صلح عمری باید به صراحت قید شود که ملک مورد معامله مشمول صلح عمری است و حق انتفاع آن به شخص ثالثی واگذار شده است. این شرط خریدار را از وجود حق انتفاع آگاه می کند و از بروز اختلافات بعدی جلوگیری می نماید.
4. رضایت متصالح : هرچند رضایت متصالح برای فروش ملک توسط مصالح الزامی نیست اما اخذ رضایت متصالح به ویژه در مواردی که صلح عمری به صورت عقد لازم درآمده باشد می تواند از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری کند و روابط حسنه بین طرفین را حفظ نماید.
5. تبدیل صلح عمری جایز به لازم : همانطور که گفته شد صلح عمری اصولا عقد جایز است و مصالح می تواند آن را فسخ کند. اما طرفین می توانند با درج شرط عدم فسخ در قرارداد صلح عمری آن را به عقد لازم تبدیل کنند. در این صورت مصالح دیگر نمی تواند به آسانی صلح عمری را فسخ کند و حق انتفاع متصالح از استحکام بیشتری برخوردار خواهد شد. لزوم عقد صلح عمری می تواند در حق فروش ملک توسط مصالح نیز تاثیرگذار باشد و ممکن است فروش ملک را با محدودیت های بیشتری مواجه کند.

مراحل رسیدگی قضایی و حقوقی در اختلافات فروش ملک صلح عمری

در صورتی که پس از فروش ملک صلح عمری توسط مصالح اختلافی بین طرفین (مصالح متصالح خریدار جدید) بروز کند مراحل رسیدگی قضایی و حقوقی به شرح زیر خواهد بود :

1. مراجعه به وکیل یا مشاور حقوقی : اولین قدم در صورت بروز اختلاف مشورت با وکیل یا مشاور حقوقی متخصص در امور ملکی است. وکیل می تواند با بررسی مستندات و شرایط پرونده بهترین راهکار حقوقی را به موکل خود ارائه دهد.
2. ارسال اظهارنامه : در بسیاری از موارد قبل از طرح دعوی در دادگاه ارسال اظهارنامه به طرف مقابل می تواند به حل مسالمت آمیز اختلاف کمک کند. در اظهارنامه خواسته قانونی و مستندات مربوطه به طرف مقابل اعلام می شود و فرصتی برای پاسخگویی و مذاکره به او داده می شود.
3. طرح دعوی در دادگاه : در صورت عدم حصول نتیجه از طریق مذاکره و ارسال اظهارنامه متضرر می تواند دادخواست خود را به دادگاه صالح (معمولاً دادگاه محل وقوع ملک) تقدیم کند. نوع دعوی بسته به موضوع اختلاف می تواند متفاوت باشد. به عنوان مثال متصالح ممکن است دادخواست الزام به تمکین از حق انتفاع را علیه خریدار جدید مطرح کند یا خریدار جدید ممکن است دادخواست ابطال قرارداد فروش را علیه مصالح مطرح کند (در صورتی که مصالح وجود صلح عمری را از او مخفی کرده باشد).
4. رسیدگی در دادگاه بدوی : دادگاه بدوی پس از وصول دادخواست و تشکیل پرونده به رسیدگی به موضوع اختلاف می پردازد. در این مرحله طرفین دعوی می توانند ادله و مدارک خود را به دادگاه ارائه دهند و از حق دفاع خود استفاده کنند. دادگاه پس از استماع اظهارات طرفین و بررسی ادله و مدارک رای خود را صادر می کند.
5. مرحله تجدیدنظر : در صورتی که هر یک از طرفین دعوی به رای دادگاه بدوی اعتراض داشته باشند می توانند ظرف مهلت قانونی درخواست تجدیدنظر خود را به دادگاه تجدیدنظر استان تقدیم کنند. دادگاه تجدیدنظر با بررسی مجدد پرونده رای دادگاه بدوی را تایید یا نقض می کند. رای دادگاه تجدیدنظر معمولاً قطعی و لازم الاجرا است.
6. اجرای حکم : پس از صدور رای قطعی دادگاه مرحله اجرای حکم آغاز می شود. اجرای احکام دادگستری مسئول اجرای آرای دادگاه ها است. طرف ذینفع حکم می تواند با مراجعه به اجرای احکام و ارائه درخواست اجرای حکم نسبت به اجرای رای دادگاه اقدام کند.

برای یافتن وکیل متخصص در امور صلح عمری و دعاوی ملکی می‌توانید به سایت ایران وکلا مراجعه کنید. این مرجع معتبر با دسته‌بندی وکلای پایه یک دادگستری بر اساس تخصص و حوزه جغرافیایی امکان انتخاب وکیل مجرب متناسب با پرونده شما را فراهم می‌سازد:

iranvokala.com

مشاوره های کاربردی برای دفاع از حقوق افراد در معاملات صلح عمری

برای جلوگیری از بروز اختلافات و مشکلات حقوقی در معاملات صلح عمری و همچنین برای دفاع از حقوق خود در صورت بروز اختلاف توصیه می شود نکات زیر را مد نظر قرار دهید :

• تنظیم قرارداد صلح عمری به صورت رسمی : همواره قرارداد صلح عمری را به صورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی تنظیم کنید. تنظیم سند رسمی اعتبار قانونی بیشتری به قرارداد می بخشد و از بروز اختلافات احتمالی جلوگیری می کند.
• مشورت با وکیل قبل از انعقاد قرارداد : قبل از انعقاد هرگونه قرارداد صلح عمری حتماً با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کنید. وکیل می تواند شما را از مفاد قرارداد حقوق و تکالیف طرفین و آثار حقوقی قرارداد آگاه کند و از تنظیم قراردادی که به نفع شما باشد اطمینان حاصل نماید.
• بررسی دقیق ملک قبل از خرید : اگر قصد خرید ملکی را دارید که مشمول صلح عمری است حتماً قبل از خرید وضعیت حقوقی ملک را به دقت بررسی کنید. از وجود صلح عمری و شرایط آن مطلع شوید و اطمینان حاصل کنید که فروشنده حق انتفاع متصالح را به شما اطلاع داده است.
• درج شروط لازم در قرارداد فروش : در قرارداد فروش ملک صلح عمری کلیه شروط و توافقات مربوط به صلح عمری و حق انتفاع متصالح را به صراحت قید کنید. این شروط باید به گونه ای تنظیم شوند که از بروز هرگونه ابهام و تفسیرهای مختلف جلوگیری شود.
• حفظ مستندات و مدارک مربوطه : کلیه مستندات و مدارک مربوط به قرارداد صلح عمری و معامله ملک را به دقت حفظ کنید. این مدارک در صورت بروز اختلاف می توانند به عنوان ادله و مدارک در دادگاه مورد استفاده قرار گیرند.
• اقدام به موقع در صورت تضییع حقوق : در صورتی که حقوق شما در معامله صلح عمری تضییع شود به موقع و در اسرع وقت نسبت به احقاق حق خود اقدام کنید. تاخیر در اقدام ممکن است باعث از بین رفتن حقوق شما و یا دشوار شدن احقاق حق شود.

صلح عمری جایز یا لازم؟ تأثیر نوع عقد بر حق فروش ملک

در نظام حقوقی ایران صلح عمری به طور معمول در زمره عقود جایز قرار می‌گیرد به این معنا که هر یک از طرفین می‌توانند آن را فسخ کنند. این ویژگی ناشی از ماهیت حق انتفاع است که به موجب مواد ۴۰ تا ۴۲ قانون مدنی تعریف شده است. با این حال طرفین می‌توانند با درج شرط صریح در قرارداد آن را به عقد لازم تبدیل نمایند. در این صورت مصالح دیگر حق فسخ یکجانبه نخواهد داشت و متصالح از امنیت حقوقی بیشتری برخوردار می‌شود. این تغییر ماهیت تأثیر مستقیمی بر حق فروش ملک دارد؛ چرا که در صلح لازم مصالح نمی‌تواند با فسخ قرارداد حق انتفاع متصالح را سلب و ملک را به صورت کاملاً آزاد به فروش برساند.

در عمل دادگاه‌ها هنگام رسیدگی به اختلافات ناشی از فروش ملک صلح عمری ابتدا به بررسی ماهیت عقد (جایز یا لازم) می‌پردازند. اگر صلح به صورت لازم منعقد شده باشد مصالح مکلف است هنگام فروش حق انتفاع متصالح را به خریدار جدید اعلام کند و خریدار نیز ملزم به رعایت آن خواهد بود. این در حالی است که در صلح جایز مصالح می‌تواند ابتدا قرارداد را فسخ و سپس ملک را بدون هیچ محدودیتی منتقل نماید. بنابراین انتخاب نوع عقد در مرحله انعقاد قرارداد یکی از تعیین‌کننده‌ترین عوامل در حفظ حقوق طرفین محسوب می‌شود.

مسئولیت خریدار جدید در قبال متصالح؛ از الزام به تمکین تا جبران خسارت

خریدار ملکی که موضوع صلح عمری قرار گرفته است به موجب ماده ۳۰ قانون مدنی قائم‌مقام تمام حقوق و تعهدات مصالح می‌شود. این بدان معناست که وی مکلف است به حق انتفاع متصالح احترام بگذارد و مانع از بهره‌برداری او از ملک نشود. اگر خریدار جدید از این تکلیف قانونی سرپیچی کند متصالح می‌تواند با استناد به ماده ۱ قانون آیین دادرسی مدنی دادخواست الزام به تمکین را علیه او تقدیم دادگاه نماید. در چنین مواردی دادگاه معمولاً با استماع شهادت شهود و بررسی مستندات حکم به بازگرداندن وضعیت به حالت قبل می‌دهد.

علاوه بر الزام به تمکین در صورتی که اقدامات خریدار جدید موجب ورود خسارت به متصالح شده باشد وی می‌تواند به استناد مواد ۱ و ۹ قانون مسئولیت مدنی تقاضای جبران خسارت نماید. این خسارت ممکن است مادی (مانند هزینه‌های اقامت موقت در جای دیگر) یا معنوی (مانند اضطراب و نگرانی ناشی از محرومیت از حق انتفاع) باشد. نکته حائز اهمیت آن است که خریدار جدید نمی‌تواند به ادعای عدم اطلاع از وجود صلح عمری استناد کند مگر آنکه ثابت کند مصالح عمداً این موضوع را مخفی کرده است. در این صورت خریدار می‌تواند به نوبه خود از مصالح تحت عنوان تدلیس یا تخلف از تعهدات قراردادی شکایت کند.

در نهایت…

فروش ملک موضوع صلح عمری توسط مالک اصلی (مصالح) از نظر حقوقی امکان‌پذیر است اما این حق مطلق نبوده و مشروط به رعایت حقوق متصالح (دارنده حق انتفاع) می‌باشد. بر اساس مواد ۷۵۲ تا ۷۷۰ قانون مدنی مصالح به عنوان مالک عین ملک حق انتقال مالکیت را دارد اما این انتقال به معنای سلب حق انتفاع متصالح نیست. خریدار جدید ملزم است به مدت باقی‌مانده از قرارداد صلح به حقوق متصالح احترام بگذارد. نکته حائز اهمیت آن است که اگر صلح عمری به صورت عقد لازم منعقد شده باشد مصالح حتی با فروش ملک نیز نمی‌تواند تعهدات خود در قبال متصالح را یکجانبه فسخ کند. در صورت بروز اختلاف مراجع قضایی با استناد به ادله ارائه‌شده (مانند سند رسمی صلح عمری و شواهد دیگر) به تعیین تکلیف می‌پردازند. بنابراین توصیه می‌شود پیش از هر اقدامی طرفین قرارداد با مشورت وکیل متخصص در امور ملکی تمام جوانب حقوقی معامله را به دقت بررسی نمایند تا از بروز اختلافات آتی جلوگیری شود. این رویکرد نه‌تنها حقوق مالکانه مصالح را تأمین می‌کند بلکه ضامن حفظ حقوق متصالح در چارچوب قانون خواهد بود.